はじめに

医院を開業して経営が順調になりますと、ライフスタイルの変化や現在の住環境への不満が出てきます。今所有しているマイホームの売却や買い替えをしたいという方も少なくありません。

そこで今回は、知っているだけで手元キャッシュが大きく変わる、マイホーム売却の一般的な流れ、知っているだけで得する秘訣や税制上の注意点についてご紹介します。

マイホーム売却の流れ

マイホームの売却をするのなら、最初に不動産会社選びから始めます。

不動産会社が決まりましたら、売却金額を決めたり広告をしたりという具体的な売却するための活動を開始します。購入者が見つかれば売買契約を結び、代金の受領が終わりましたら物件を引き渡し、名義変更等の登記を行います。

売却した年の翌年に確定申告をして、マイホーム売却は完了です。マイホーム売却は人生において大きなイベントになります。

一人でできないことも多く、やり方によっては面倒でストレスを感じることや、売却金額や手元に残るキャッシュが大きく変わります。

そこで次項からはストレスなくスムーズに売却し、手元キャッシュが多く残る秘訣についてお伝えします。

賢く得するマイホーム売却の秘訣 5選

初めてのマイホーム売却でもストレスなく、売却金額アップ、売却期間の短縮、節税対策など簡単に実践できる秘訣をご紹介します。

秘訣その1 マイホーム売却前の事前準備

まずは自分でマイホームがどれくらいの価値がありそうか、いわゆる相場感覚をある程度身に着けることで、不動産会社と売却金額を決める際に参考になります。

マイホームがどれくらいの価値があるかを知るために具体的には次の手法があります。

事前準備その1 固定資産税納付書から評価額をチェック

固定資産税の納付書にはマイホームの評価額が記載されています。

この固定資産税に記載されている物件評価額というのは、だいたい時価の70%で計算されています。評価額を70%で割り戻すことで、物件のだいたいの時価を知ることができます。

計算例も記載しましたので、まずは計算してみることをオススメします。

計算式
固定資産税評価額 ÷ 70% = 物件の時価

計算例
2,800万円 ÷ 70% = 4,000万円

事前準備その2 周辺の売却価格を見る。

売却予定のマイホームと条件が近い物件の売却価格をインターネット等で調べておきましょう。

売却金額は売主が自由に設定することができるので、他の人の売却金額が必ずしもマイホーム物件の価値とリンクするとは限らないのですが、参考にはなりますので、事前に確認しておきましょう。

秘訣その2 売却の金額アップと期間短縮を両方できる仲介会社の選別方法

不動産仲介会社をどこにするかによって、売却金額や売れるまでの期間、手続きがスムーズか大きく変わります。

もしも友人やお知り合いに親身になって相談に乗ってもらえる不動産会社がいるのなら、ご相談してみることをオススメします。

なぜならマイホーム売却で成功するには、不動産会社との信頼関係が必要不可欠だからです。

もしもいない場合は、不動産一括査定サービスをしているサイトで、複数社に査定依頼をすることをオススメします。ただし、ここで注意点があります。査定金額だけで業者を決めないようにすることです。

なぜなら最初の査定金額を相場以上に大きく見せて、専任の契約を結んでしまい、そのあとにいろいろ理由をつけて売却金額を下げるという、相談相手として力不足の業者に引っかかってしまう可能性があるからです。

以下に不動産会社のチェックポイントを羅列しましたので、ご参考にしたうえで、マイホーム売却の最大のパートナーである不動産会社選びをすることをオススメします。

営業担当者の誠実さ

不動産売却は担当者のスキルに大きく左右されます。

ただそれ以上に大事なのは信頼関係を築けるかどうかです。そのためにしぐさや話し方、質問したことに対してどのように回答するかを注意深く観察することをオススメします。

相場感覚をある程度身に着けているのであれば、あえて無理目の金額で売りたいと言ってみて、相場とかを説明したうえで意向を聞いてくる担当者であれば、信頼できる可能性は高いです。

類似物件等の販売実績

一言で不動産と言っても、住宅、店舗、土地、投資物件などたくさんの種類があります。

不動産会社によって販売実績は異なりますので、マイホーム物件の売却を得意としているか確認しておきましょう。

マイホーム物件の販売計画

不動産会社が物件を販売するときに、様々な経路や手法を用いて希望金額での売却を実現しようとします。具体的には次の手法があります。

  1. 業者間で情報交換するためのレインズへの登録
  2. インターネット、新聞等の折り込み広告、DMなどを利用した集客
  3. 内覧会の開催

時期、紙面サイズ、掲載手法などをどのように行っているかを、インターネットのサイトや広告の印刷物など実際の物を見て確認しましょう。

秘訣その3 不動産会社への正しい依頼方法

マイホームの売却を不動産会社に依頼する際には、契約を結ばなくてはなりません。

契約の形態は次の3種類になります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

契約形態ごとにそれぞれ特徴がありますが、信頼できる不動産会社が見つかったのであれば、専任媒介で依頼することをオススメします。

なぜなら、

  1. 専属専任ではないので、自分で買主を探すことができる。
  2. 信頼して任せていることを契約で具体的に示すことができる。
  3. 販売活動について2週間に一回以上受ける権利がある。
  4. 不動産会社が親身になり活動する可能性が上がる。
  5. 全国の不動産会社に販売できるレインズに物件を登録できる。

などのメリットがあるからです。

秘訣その4 見学客が殺到し、即契約につながるマイホーム物件の見せ方

不動産会社とのパートナー契約が成立しましたら、いよいよ販売開始となります。

通常の物件情報だけでなく、住んでいたオーナーさんだからこそわかるメリットや住み方を広告塔で見せることで、集客人数が増え希望金額で売却できる可能性が大きく上がります。

マイホーム購入時にどうしてこの物件にしたのか、住んでみてどういった利点があったのかを書き出して、不動産会社に伝え、販売や広告に反映してもらいましょう。

秘訣その5 マイホーム売却時の節税対策

無事マイホームの売却が実現したら、その翌年に確定申告をすることで節税をすることができます。

以下に記載しましたので、ご参考にしてください。

居住用財産の利益のうち3,000万円まで控除できる特例

マイホームを売った時に、利益が3,000万円までなら税金がかからないという制度があります。

ただし、この制度を受けるにはいくつかの要件を満たす必要があるので、主な内容を以下に記載しておきます。

・住まなくなってから3年以内の自宅であること
・売主と買主が家族などの身内でないこと
・他の特例との重複不可

などがあります。

居住用財産の買い替えの特例

マイホームを売却するのと同時期に新しく別のマイホームを取得することで、売却時に得た利益に対しての税金を繰り延べする方法があります。

これは売却時に税金がかからなくなるだけで、新しいマイホームを売却する時には、新しいマイホームの利益だけでなく、今回のマイホームの売却の利益に対しても課税されることになります。利用する際には注意が必要です。

上記の3,000万円特別控除を同時に利用することもできないので、特例を利用する前に十分なシミュレーションを行ってから判断することをオススメします。

まとめ

マイホームを売却については、信頼できるパートナーがいるかどうかで売却金額や売れるまでの期間について大きく変わります。誠実で能力の高い専門家をパートナーにすることでマイホーム売却を有利に進めていきましょう。

またマイホーム売却時の節税対策は様々な種類があり、どの制度を利用するかで税金負担も大きく変わります。特例を複数活用できないなど複雑な絡みがありますので、売却が決まった時には信頼できる税理士に相談したうえで確定申告をすることをオススメします。

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